たけなかまさはるブログ

Yahooブログから2019年8月に引っ越しました。

2013年05月

以下の内容、私の著作ご覧の方はご承知のことですが、ご存じない方が多いので・・・Yahooニュース(個人)にも同じ寄稿しています。添付画像はクリックすると拡大されて鮮明になります。

米国の住宅価格

先日発表された3月時点の米国の住宅価格指数(S&P/Case-Shiller Index、10都市部)は前年同月比で10.4%の上昇となり、住宅市場の楽観的な状態を裏付けるものとなった。「すでに再バブルか?」 そう思うのは「あつもに懲りてなますを吹く」ようなものだろう。現状のマクロ的な価格水準は、割高でも割安でもない中立的な水準だ。
 
住宅価格の割高・割安は賃料との比較で判断できる。図表左は上記住宅価格指数(赤線)と都市部住宅賃料指数(緑線)を示したものだ。緑色の賃料指数が非常に安定的な右肩上がりのほぼ直線に近い上昇をたどっている一方で、住宅価格指数は大きく上下に蛇行していることがわかるだろう。
 
賃料に比較して住宅価格が大きく割高方向に動いたのが、80年代末の不動産ブーム期と2000年代の住宅バブル期(ピークは2006年)だ。賃料は1987年以来平均3%程度で安定的に上昇している。これはこの期間の消費者物価指数の平均的な上昇率に近い。
 
賃料はバブルやその崩壊にもかかわらず安定しているのだから、これをアンカーにすれば住宅価格の割高・割安が判断できる。バブルやその崩壊に惑わされないで、買い時、売り時を見抜けるのだ。そこで、筆者は住宅価格指数を賃料指数で割ったものをPRR(Price Rent Ratio)と呼んで、長年継続的にウォッチしている。これは図中に青い線で示してある。青い水平な点線は1987年以来のPRRの平均値である。
 
    住宅価格指数/賃料指数=PRR
 
PRRの推移をみると、90年代半ば頃はPRRが下がり、住宅の割安局面(買い時)だったこと、また2006年をピークとする住宅価格の上昇がいかにバブル的な割高局面だったかが、はっきりわかるだろう。また、現在のPRRは長期的な平均値とほぼ同じ水準にあり、割高でも割安でもない中立的な水準だと言える。
 
ただし上記のグラフが示すのはマクロ的な状況であり、当然のことながら、住宅価格は地域的にも個別物件的にもバラツキがあるので、個別物件の割高・割安はやはり個別に期待賃料との比較で判断する必要がある。
 
日本のマンション価格

右のグラフは東京都区部の中古マンションに関する同様の価格と賃料のデータ(IPD・リクルート住宅価格)をグラフにしたものだ。やはりPRRで見ると、1990年代末から2000年代前半が割安・絶好の買い時であり、2006年から07年にミニバブルが起こっていることがわかる。
 
アベノミクスでREITは既に過去6か月で既に高騰とミニ反落のワンラウンドを終了した感があるが、現物不動産としてのマンション価格は昨年の底値からようやく1%程度微弱に上がった程度に過ぎない。現在のPRRはやはり91年以来の平均値とほぼ同じ水準であり、割安でも割高でもない中立的な水準だ(リーマンショック後の不況で買い時は2009年だった)。
 
今後、日本の景気回復が持続し、デフレ脱却、マイルドインフレへの転換が見えてくれば、賃料の上昇→中古マンション価格の上昇という変化が起こるだろう。実際、売り手は次第に強気になってきているようだ。中古マンション購入に成功した個人投資家にとっては楽しみな局面が期待できるだろう。
 
以上と関連した内容と個人投資家がマンション投資で成功するための鉄則については、5月18日発売した以下新著の第5章をご参照頂きたい。
 
新著「稼ぐ経済学~黄金の波に乗る知の技法」(光文社)2013年5月20日発売中!
 
http://bylines.news.yahoo.co.jp/takenakamasaharu/  Yahooニュース個人
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トムソン・ロイター社のコラムへの寄稿、本日夕刻掲載されました。
 
 (↑よろしかったらロイターサイトで「おすすめ」クリックとかお願いしますね)
 
引用:「100円台前半のドル円相場は消費者物価指数(総合)で前年比2%、企業物価指数で同7%台のインフレをすでに織り込んでいると推計できる。
 
これは2008年9月のリーマンショック直前に、国際商品市況の高騰などを背景に一時的にインフレが進んだ時の水準とほぼ同じである。逆に言うと、今後2年間ほどでそうしたインフレ率の実現が日本で見えてこない場合には、ドル円相場は急速な円高への戻りが生じる可能性もある。
 
行き過ぎるのも相場なので、目先105―110円の円安・ドル高もあるかもしれないが、長期的にはこの水準からのドル投資は「降雨確率80%」にもかかわらず傘を持たずに外出するのと同じだ。そう考えられる理由を説明しよう。」
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新著「稼ぐ経済学~黄金の波に乗る知の技法」(光文社)2013年5月20日発売中!
 
 
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追記:5月22日(水曜日)(23日の日本株価急落の前日)のインタビュー記事
最近、予知能力に目覚めた?(^_^;)
引用:「龍谷大学経済学部の竹中正治(まさはる)教授にアベノミクスの先行きを聞いてみた。
「アベノミクス効果が続くかどうかは、“第三の矢”の成長戦略にかかっています。金融緩和、財政出動という第一、第二の矢だけではダメで、規制緩和や自由化などを断行し、第三の矢で日本経済を成長させないと、年内に株価が急落するかもしれません。そもそも株価の予想は本当に難しいもの。大した理由もないのに株価が10%下がるなんてことはざらにありますし、場合によっては25%くらい下がってもおかしくありません」
 
追記1:5月31日 高島修さんの円安見通し(ロイター)
さて、当たるかな?彼は円ベアー・バイアスが強いですからね。
昨年春には大空振りでしたが、今回は?
後日振り返ってみましょうか。
引用:「前述した「自然為替レート」の概念を用いれば、円相場はまだ割高感を完全払拭したり、ましてやすでに割安化したわけではないことを、論理的かつ容易に海外当局に説明することもできる」
 
追記2:5月31日 深谷幸司さんも、この先まだまだの円安見通しですね。
引用:「円相場が100円近くまで急速に調整したことは妥当だとしても、この先の円安・ドル高は本来、緩やかとなってしかるべきだろう。・・・・円安を沈静化するのが難しい状況になっているリスクを、為政者および企業サイドも頭に入れておく必要があるのではないか」
 
追記3:6月6日 田中泰輔さんの円安予想も記録しておきましょうね。
引用:「ドル円は今年末110円、2015年に120円、こんな予想ではもはや誰も驚くまい。アベノミクスで日本市場は様変わりした。しかし円安・株高を急進展させた背景を正しく理解しないと、現状評価も予測も戦略もトンチンカンになる。実は安倍相場も進化しつつある。
足元は日銀の異次元緩和という自ら惹起した突風が手伝って、ホップとステップが同時進行しているかのような状況だ。日本株は「円安+米株高」を超えて上伸し、為替先導型相場から、株高に伴うリスク選好の高まりが円安も促す相乗型相場になっている」
 
数か月後に私の予想(100円越えからのドル買いはハイ・リスク、ローリターン)と比較してみましょう。
 
追記4:6月6日 私のコメントを掲載してくれた日経新聞、田村さんの記事も記録しておきます。
 
追記5:6月10日 おやおや高島君、上に下へとぶれ始めたぞ・・・(^_^;)
引用:「高島氏は、ドルが対円でいったん天井を付けて上昇しなくなると、10円ほど下落する傾向があると指摘、今回の円安局面でのドルの高値が103円台になっているため、93円までの円高方向への調整がいったんあり得ると話した」
 
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新著「稼ぐ経済学~黄金の波に乗る知の技法」(光文社)2013年5月20日発売中!
http://bylines.news.yahoo.co.jp/takenakamasaharu/  Yahooニュース個人

日本経済新聞をご覧の方は、既にお目にとまっているでしょうが、本日の朝刊に新著の広告が掲載されました。 思いの外、大きく掲載されたので、本人も「うわっ!」と感じております(^_^;)
 
 
「稼ぐ経済学」というタイトルは、アカデミズムからは「経済学は金儲けの道具ではない」という批判的な声がでることを百も承知で決めたものです。
 
その意図は、著書の冒頭「序章:経済学を学ぶと儲かるようになりますか?」に書いているので、以下ちょっと引用しておきたい。
 
引用:
「経済学を学ぶと儲かるようになりますか?」
大学の経済学の先生に尋ねれば、間違いなくみなちょっと顔をしかめて「ノー、経済学は金儲けの道具ではない」と答えるだろう。しかし経済学を学ぶまだ学生だった22歳時、ケインズは友人に出した手紙の中で次のように書いている。
 
「僕は経済学が次第に面白くなってきた。僕はどちらかといえば経済学に向いているのではないかと思う。僕は鉄道を経営したり、トラストを組織してみたりしたいし、少なくとも 大衆投資家に一杯食わせるぐらいのことはしてみたい。これらの事柄に関する原理をマスターするのは極めて容易だし、魅力的だ。」(190511月、友人リットン・ストレイチーへの書簡から)
 
大衆投資家相手に「一杯食わせる(swindle)」という不穏当な表現まで飛び出す若きケインズのこの文章を、「若気の至り」と無視することもできる。しかし大学の経済学の先生方とかなり違う意識で若きケインズが経済学を勉強していたことがうかがえる。そしてケインズのその意識は実は生涯続いたのではなかろうかと私は思う。
 
学問が「金儲けの道具」でないことは、経済学にかかわらず、どの学問についても言うまでもなく正しい。現代の経済学は理論体系に様々な問題を抱えながらも社会科学であり、そこから汲み取れる知見は社会を改善する合理的な政策立案にも欠かせない。
 
しかし、好況と不況を繰り返す景気の循環や、時折大事に至るバブルとその崩壊、資源価格の高騰やテレビやパソコンなど工業製品価格の急速な低下、為替相場や金利の変動、これらは全て経済現象だ。
 
企業も個人もみなこうした経済現象の波の狭間で浮沈を繰り返してきた。もし私達が経済学を学ぶことで、ひとりの個人としても、あるいは組織の経営者としても、こうした経済現象により賢く、合理的に対応できるようになるのでなければ、果たして学ぶことに何の意味があるのだろうか。
 
もちろん経済学はこうした経済現象について「未来が見える魔法の水晶玉」を提供できるものではない。しかしながら株式や不動産などの高騰の渦中で「これはバブルの可能性が高い。そうだとすれば、いずれバブル崩壊局面が到来するだろう」、あるいは「金融危機と不況下の悲観の蔓延で資産価格はひどく割安な水準まで下がっている。今は買い時の可能性が高い」「今の円安(あるいは円高)は行き過ぎている。反対方向への大きな揺れ戻しがいずれ起こるだろう」等々、経済学を学ぶことでこうした実践的な判断能力を身につけることができるはずだ。
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米国株の続騰、嬉しい限りだが、上がれば上がったで「反落のリスクは?」と心配になるのでが、人の常。
まずShiller's PERを見ておこう(以下サイトと画像)。
 
これはかの有名なロバート・シラー教授の考案したもので、S&P500を対象にしているが、通常のPERと違って、純利益は過去10年間の純利益をインフレ調整して実質化したものだ。
 
通常のPERは分母におく純利益自体が景気変動でかなり揺れ動くので、長期趨勢的な水準を判断するのに適さない。過去10年の実質純利益なら変化も安定しているので、趨勢的な水準になり、それとの比較で割高や割安に振れる株価の度合いを判断できるだろうということだ。通常ベースのS&P500のPERも隣のページに掲載されているので比較してみていただきたい。
 
たしかにこのPERを見ると1929年の大暴落や2000年春にピークをつけて暴落したITバブルの前には、PERが著しく高騰しており、見事に「バブルのサイン」になっている。
 
Shiller's PERでどの水準を超えたら「バブルのサイン」か?
シラー先生は20倍超えたら危ないと考えていたようだ。そう判断して1992年、このPERが20倍を超えた時に「米国株はもうバブルだ!」と警鐘を鳴らしてしまった。 ところがそこから8年間株価は上がり続けた(^_^;)  大空振りとなったわけだ。この点はマルキール先生が「ランダムウォーカー」でちょっと皮肉を込めて指摘している。
 
ところが2000年に出版した「根拠なき熱狂」は、ITバブルの崩壊とちょうど重なり、世界的なベストセラー
となり、シラー先生は「バブル警鐘の神様」になってしまったが、神様も大空振りするってことだね。
 
大空振りになった理由は、ひとつは90年代末のドットコム・バブルの根拠なき熱狂の度合いがすさまじかったことだが、もうひとつは90年代の米国企業の純利益の伸びが80年代よりずっと高くなったことだ。過去10年の実質純利益と比較するというのは、趨勢的で安定しているがゆえに、趨勢的な水準自体がシフトする場合には遅行性が弱点となる。
 
ただ今のShiller's PER、24.63となり、25の壁に迫ってきた。25以上という水準は、1920年代後半のバブル、1990年代末~2000年のITバブル、そして2000年代半ばのリーマンショックまでの時期、この3回しかない。
 
したがって、「これはもうバブルのサイン!」と思うこともできる。しかし90年代初頭にシラー先生がはまったのと同じように、米国の企業収益の趨勢的な水準自体が増加シフトしつつあるのだと想定すると、株価はまだ割高ではなく、今売れば「早過ぎたお利食い」となるかもしれない。
 
さて、どちらに賭けますか。もうバブルのサイン?まだまだ? 
これだから経済も相場も興味が尽きないですねえ(^_^;)
 
それから102円になったドル円の実質相場指数もグラフ添付しておきます。 
 
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稼ぐ経済学~『黄金』の波に乗る知の技法」(光文社)1500円、5月17日(金)-20日(日)書店に配本開始されます!
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追記:5月17日
そんなに早くQEシリーズの終了に向けて動き出せるかなあ・・・とは感じるが、注意しておこうか。
 
FED: SF Fed President Williams (dove, votes on FOMC in '15) talks about dialing back
$85b/mo QE in remarks very similar to those he made Apr 3. He repeats, "assuming
my economic forecast holds true and various labor market indicators continue to
register appreciable improvement in coming months, we could reduce somewhat the
pace of our securities purchases, perhaps as early as this summer. Then, if all
goes as hoped, we could end the purchase program sometime late this year."
 
追記:本日5月22日の日経新聞にロバート・シラー教授のコメントが掲載されていたので、以下記録しておこう。
――足元で米株価は上昇を続けている。
「主要企業の株価は、過去10年の1株あたりの平均利益に対し足元で約24倍。過去の平均の15倍に比べると株価はやや割高ともいえるが、ITバブル時の40倍強や金融危機前の20台後半に比べればまだ低い。低金利のなか一定額を投資するのはまだ理にかなう」
「企業の利益の伸びの一因は、金融危機後のコスト削減だ。だが過度のコスト削減は長い目でみて成長を妨げかねない。利益の改善が続かず株価も下げる危険がある」
 
 
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新著、出しました!
稼ぐ経済学~『黄金』の波に乗る知の技法」(光文社)1500円、5月17日(金)-20日(日)書店に配本開始されます。
ただいまアマゾンで予約受け付け始めています。
 
根拠なき俗論や、いたずらに扇動的な議論が横行する投資混迷の時代に問う、渾身の一撃
 
本書あとがきより
本書は200812月に出版した「今こそ知りたい資産運用のセオリー」(光文社)の続編でもある。「現在価値」、「IRR(内部収益率)」など合理的な投資に欠かせない金融・投資の基礎知識とその実践的な利用方法の解説と同時に、こうしたクリティカル・モメントに賢く対応しながら、個人投資家として資産形成を成功させるための私自身の工夫と知恵を紹介したものだ。
 
旧著「資産運用のセオリー」は20089月のリーマンショック直後の出版だった。米国を震源地とした金融危機とその後の世界不況を契機に、経済も投資環境も「もはや以前とは同じ状態に戻れない」というような悲観的な言説が横行した。
 
しかし旧著で次のように述べた私の投資スタンスは全く変らなかった。「世間が『米国金融危機』『米国凋落』『世界株式崩壊』と騒いでいる今こそ、株式やREIT投資の千載一遇のチャンスだという『黄金の波』 を見ることができるかどうか、そう思った時に投資する余力があるかどうか、これが長期の資産形成で成功と失敗を分かつポイントとなるのだ。」295㌻)
その後、米国の株価は危機前の高値を更新し、今回のアベノミクスを契機にした円高修正(円安)、REITや株価の急回復は、私が実践してきた投資スタンスが十分に報われるものであることを裏付けてくれた。
そのポイントは要約すると簡潔なもので、「株式や不動産などのリスク性資産は不況時にこそ買う。好況が続いて割高になったら売って減らす」これに尽きる。現実の市場の価格形成は経済学の標準的なテキストが語るほど合理的ではない。そのため不況時には市場価格は資産のファンダメンタルな価値より割安になり、好況が続くとその反対に割高になるからだ。
 
バブルとその崩壊は、そうした非合理的な振れがより極端に生じる場合だ。上にも下にも行き過ぎた相場は必ず戻る。ただその転換がいつ、何を契機に起こるかを事前に予想することは困難なだけだ。
 
もっとも不況時だからと言って、なんでも割安になるわけではないので、資産価格の割安・割高を見抜くためのスキル(不動産の収益還元法による評価など)も紹介した。株式投資がお好きな方々は、「今後上昇が期待できる割安株の見抜き方」というような手法を求める傾向が強い。しかしその点では誰でも真似ができるような一般的手法を求めるのは不毛だと考えている。
 
そんな魔法のような手法があれば、誰でもそれを使って株式投資のリターンを向上させることができるだろう。ところが3章で紹介した通り、「投資のプロ」が運用する投資信託の実績のほとんどは全く期待外れなのだ。一時期に有効な銘柄選別手法でも環境が変り、あるいは多数の人々に真似されることによりその有効性を失ってしまう。
その一方で好況・不況の波、またはバブルとその崩壊で繰り返される資産価格の割高・割安の振れは、金融機関の「投資のプロ」には利用し難いものである。彼らは日々競争し、毎期稼がなくてはならないという組織や競争環境の強い制約を受けているからだ。
 
それが故に割高・割安の波は解消されることなく繰り返されてきた。その波を利用できるのは本当に長期投資に徹することのできる投資家だけであり、その点に個人投資家の優位があるのだ。この真実に覚醒しよう。あなたにも黄金の波が見えるはずだ。」
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1ドル=100円越えましたね。
以下は継続的に見ている実質相場指数(1973年起点、企業物価、生産者物価ベース)です。
(ただし4月5月の物価指数はまだ出ていないので、3月と同じ数字を使って計算しています)
 
ついにドル高・円安のラフにボールは突入です。
「もうドルを売るべき?」
毎度言っていることなんですが、どのくらいラフに深く突っ込んだら反転するかについて、一般化できるような規則性はありません。ただし1990年代以降の相場を見る限り、それほど深くドル高・円安方向のラフには入っていないので、経験則的には「もうそろそろヘッジの頃合い?」という気持ちも出てくる水準ではあります。
 
私の場合は、FXトレードで「空」でドルロングつくっているわけじゃなく、ドル建て金融資産の為替リスクを80円台でノーヘッジにしたので、その再ヘッジのタイミングを考えているということになります。
 
しかし黒田総裁の異次元緩和はまだ始まったばかりだし、米国の景気がさらに強まればドル金利上昇期待がドル高要因として加わるし、急いで動く必要はない気がしますね。
 
補注:実質相場指数とは、相対的購買力平価(PPP)からの名目相場の乖離率を指数化したものです。
名目相場はPPPに対して乖離と回帰を繰り返すので、実質相場指数は長期的な平均値からの乖離と回帰を繰り返すことになります。
 
追記:5月13日日経新聞記事
「内閣府のマクロ経済の計算モデルを使った試算によると、10%の円安が進むことで実質成長率は初年度の13年度に0.19%、翌年度に0.38%、3年後に0.58%押し上がる。
 
円安は円建ての輸出額拡大と輸出企業の価格競争力向上で初年度の実質輸出を1.67%押し上げる。輸出企業の業績改善で企業の所得は1%増加。設備投資が0.03%増、給与などの雇用者報酬も0.28%増える。第一生命経済研究所の永浜利広主席エコノミストは、13年の円相場が12年比10%下落すると、家計の消費支出は一世帯あたり年3566円増えると試算する。
 
焦点は、シナリオ通りプラス効果が実際に出てくるか。内閣府によると12年に海外へ流出した所得(交易損失)は18.9兆円と過去最大を更新。燃料費増が主因だ。円安が加速すれば所得流出がさらに増え、GDPが目減りする要因にもなる。」
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報道によると、孫社長は買収資金を全部円資金でまかなうことを前提に200億ドルのドル買い先物為替予約を82円程度で締結しているそうだ。

ディッシュの競合提示で、もしスプリントの買収が流れると、200億ドルのドル買い先物予約の解消→同額のドル売りが出るから、ドル円相場に与える短期的なインパクトはかなりあるだろうな・・・・ってなことは、市場のディーラー達は当然既に気にかけている。
 
 
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