たけなかまさはるブログ

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タグ:不動産

日本のREIT市場が2006年から07年にかけてバブル的な高騰をした後、2007年夏のサブプライム危機を経て、2008年9月のリーマンショック後に暴落したことは、みなさんご存じだろう。(以下、東証REIT指数、過去5年)  
 
2006年~07年夏までは、内外の不動産ファンドからヘッジファンドまで都心の収益不動産の買いに殺到した。当時私はREITは「割り高過ぎ」と判断して全く保有していなかったが、このミニバブルのおかげで、マンションを2戸(ひとつは母の名義)高値圏で売り抜けることができた(買い手はいずれも大手デベロッパー・グループの不動産仲介業者で、在庫仕入れのために自己資金で買っていた)。
 
さて、昨年暮れからの東証REIT指数の上げ幅は既に20%に達している。それでも、2008年~09年に暴落したことはついこの前のことだから、投資家の記憶にも焼きついていて、当分はバブル的な高騰にはなるまい・・・と思っていた。
 
しかし、そうでもないかもしれない。のど元過ぎれば熱さを忘れるのたとえで、比較的近い将来にまたバブル的な高騰をやってくれるかもしれないという気がしてきた。
 
その理由は、今週号の週刊エコノミスト(2月5日号)の記事「上昇を続けるアジアREIT、中国含む投資マネー流入が押し上げ」(増宮守、ニッセイ基礎研究所)を読んだからだ。
 
引用:「アジアでは現在、シンガポールと香港のほか、マレーシア、タイ、台湾、韓国、フィリピン、パキスタンで上場REIT市場が整備されている。・・・銘柄数は年々増加し、現在では計約100銘柄、時価総額では820億ドルと日本のJ-REITの510億ドルを上回る規模まで成長している。」
 
「2012年にはシンガポールのREIT市場の全体動向を示すSTREIT指数が米ドルベースで45%上昇した・・・・」
 
「加えて重要と見られる要素は、中国本土の富裕層の動向である。(中国本土では政府の規制強化で)国内不動産への投資がし難くなるなかで、シンガポールや香港の不動産に向けて中国本土富裕層の資金逃避が加速したとも考えられる」 
****
 
増宮氏のレポートは、以下のニッセイ基礎研究所のサイトでも読める。
 
引用:「2012 年、価格推移の強さが目立った投資対象のひとつにアジアREIT(不動産投資信託)を挙げることができる。アジアの株式市場は総じて好調であったが、代表的なアジアのREIT 指数は各国の株価指数をさらにアウトパフォームした。

価格上昇の背景には、グローバルに広がるカネ余りとリスク意識の高まりがあり、アジアREITは
比較的安全な資産として、リスク回避資金の受け皿になったと考えられる。また、グローバルREIT
ファンドのポートフォリオウェイト引き上げによる価格上昇圧力を受けたほか、中国でもカネ余りが
広がるなか、一部の中国資金がアジアREIT に向かったとも考えられる。
アジア REIT の国別内訳では、シンガポールと香港が約8割を占める。」
***
 
アジアのREIT市場は急成長したと言っても、たかが数兆円に過ぎない。ホットマネーが流れ込めば、沸騰してしまう。投資先を広げるために日本のREIT市場に流れ込むのも時間の問題・・・いや、既に流れ込んでいるのかもしれない。
 
ありがたいことだ。バブルになるためには、割高にもかかわらず、買い上げてくれる投資家層が必要だ。今回、それをチャイナマネーを中心にアジアの投資家がやってくれるかもしれない。
以前紹介した通り、REIT市場全体の割安、割高はP/NAV(Price/Net Asset Value)で判断できる(以下サイト参照)。
 
既にJ-REITは割安を解消し、1月時点でP/NAVは1.0を超えて来た。どうぞチャイナマネーで存分にバブッてください。高値圏で売り抜かせて頂きま~す(^^)v
 
補足:「今から買っても間に合いますか?」なんて愚問はしないでくださいね。
 
追記(2月1日):REITの割安割高を判断する指標としてのP/NAV指数は、株価でいうとPBRに似ているが、株価のPBRがbook value(簿価)であるのに対して時価評価を使っている点が異なる。しかし計算が厄介だ。
 
紹介したT-Maxのサイトは全REIT銘柄の個別のP/NAVを算出して、加重平均しているのだと思う。とても作業に手間がかかるので、お金でもくれなきゃ自分ではやる気になれない。
もっと簡便な割高・割安の判断法はないか?
 
そこで、住宅価格でやった手口(PRR: Price Rent Ratio)を使ってみた。日本のREITの大半は都心部の商業ビルだから(住宅やその他もあるが)、東証REIT指数(価格指数)を商業ビルの賃料指数で割れば、PRRと同様の指標になる。 賃料指数は、三幸リアルエステートの東京都心3区の商業ビルの賃料指数を使った。
 
その結果は以下の図の通り、2003年以来の割安、割高局面が概ね判断できるイメージになった。2012年の第4四半期の賃料指数がまだ出ていないので、第3四半期と同じとしてある。
 
これを見ると、既に1月末時点で東証REIT指数のPRRは2003年以来の平均値を越えており、割安圏から割高圏に移行した。あとはどこまで平均値から上に乖離するかだ。
 
こりゃあ楽しみな展開になって来た。このPRRとP/NAVを見ながら、高値圏を分割して売り抜けることにしよう! チャイナ・マネーさん、高値でのお買い上げ、よろしくお願い致しま~す。(^o^)丿
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竹中正治HP
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本日の日経新聞朝刊の記事、長期的な視点でテイクノートしておこう。
 
「ゴールドマン、日本で不動産投資再開」
引用:海外投資家が日本の不動産への投資を拡大する。米ゴールドマン・サックスは2008年の金融危機以降、4年ぶりに日本の不動産投資を再開する。今夏に専用のファンドを立ち上げて年金基金などから資金を募り、都心のオフィスビルなどに投資する。投資額は千億円にのぼる見通しだ。
 
GSは1998年頃からゴルフ場の買収などにもアグレッシブに手を出して、ゴルフ場の既存会員ともんちゃくを起こしたりしていたことを思い出す。 日本の商業ビル、住宅の底ならば、2009年だと思うが、その時はGSも足元が大火事でさすがに積極投資に動くことはできなかったのだろう。
 
モルガンスタンレーのANAからのホテル一括購入の巨額案件を含め、東京の不動産がミニバブルになった2006年から07年前半の市況を想い出す。 あの当時は内外の不動産ファンドが不動産投資にラッシュして、結局、高値掴みしてしまった。その時の「しこり物件」は今でも抱えられているはず。
 
私のポートフォリオが今あるのは、あの時に一部売り抜けることができたからだな。
 
また今から数年から10年ぐらい後には、不動産ミニバブルが起こるかもしれない。「過去の歴史に学ばない、懲りない」のが「ミスターマーケット」の変わらない性格だからね。買うのも売るのも、絶好のチャンスは10年に一度くらいのサイクルなんだろうか。その時は、また古い物件を売り抜こう。
 
次の記事も気になるね。

「不動産業、困難な年に」 中国社会科学院が指摘

2012/5/25付 ニュースソース 日本経済新聞 朝刊
 【北京=大越匡洋】中国政府直属のシンクタンク、中国社会科学院は24日発表した2012年の不動産青書で「今年は不動産業にとって最も困難な1年になる」と指摘した
政府の不動産市場の引き締め政策により、建設後も販売に至っていない住宅面積は11年時点で前年比26%増の2億7000万平方メートル。09~10年の不動産価格高騰時に用地を手当てした例も多く、資金難や利益減に直面する中小不動産業の倒産リスクが激増する可能性があると分析した。
 
中国では不動産バブルが仮に大崩壊しても、個人投資家には投資に出るのは無理だな。現地で信頼できるエージェント(物件紹介から資産管理まで)を利用できないからね。
 
他の外国物件でも、個人投資家はたいてい失敗する。マクロ的に市況が安い時に動いても、現地の価格を十分に調べて、交渉してしっかり値引いて買うだけの情報武装ができていないから、カモにされるんだ。
 
先日の東京TVの番組「ジパング」で紹介されていた日本人のハワイ・リゾート・マンション購入ツアーなんて私の目には自らネギをくわえたカモの集団をナベ(バス)に入れて走っているように見えた。
 
仮にリーズナブルな価格で購入できても、資産管理で信頼できるエージェントを得るのは難しい。エージェントはオーナーが現地事情に疎いことを利用して、あの手この手で追加費用を引き出すからね。
 
日本のバブルの頃の三菱地所のロックフェラーセンタービル購入だって、結局カモにされた。ああ、なんて巨大なカモだったんだ。おいしかっただろうなあ・・・。
追記:5月25日、上記GSに関するWSJの記事
 

竹中正治HP

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