豪徳寺さんのご質問
中古ファミリー向け投資に関心をもっておりますが、中古マンション投資についてご教示下さい。
ファミリー向けの都内の需要の緩みを感じることはありますか？
ファミリー向けの場合、テナント入れ替え時のリフォーム費用が嵩むため利回りが下がってくるかとも思うのですが、どのように対応されていますでしょうか？
今後ともファミリー向けが有望とお考えですか？

 
まず、マンション投資について、このブログでは1月に書いたからそれをご参照頂きたい。
また週刊エコノミストの「賢い資産運用」の連載で今年の2月から7月まで書いたが、後半に5回に分けてマンション投資のことを書いています。基本は上のブログと同じだが、より詳しく書いてあります。
 
ファミリー向けの都内の需要の緩みを感じることはありますか？
需要には賃貸需要と購入需要の双方があるが、賃料については2009年から2011年にかけて軟化している。東京都内のデータでも、自分自身の更新時の経験でも、賃料の下げ圧力が確認できました。
賃料と価格の双方の推移については、私のホームページに掲載している「住宅価格指数／賃料指数」のグラフをご覧いただきたい。2012年4月分まで更新してるが、2012年になって下げ止まりつつ感じです。
 
テナント入れ替え時のリフォーム費用
テナント入れ替え時の大規模なリフォームは基本的にしません。
唯一、母が買った古い赤坂のマンションで排水管が老朽化して漏水のリスクが高まったので、各戸排水管の取り換えをしなくてはならなくなった時に、バスルームの改装が付随的的に必要になって丸ごとユニットバスに替えたので、100万円単位の経費がかかりました。　この物件は、2007年の秋にリフォームコストを取得原価に上乗せした以上の価格でうまく売れました。
 
自分の所有マンションについては、床がカーペットだったものがあり、それが理由でテナントが難色を示していたので、フローリングに替えたことがあります。費用は数十万円でした。
 
今後ともファミリー向けが有望とお考えですか？
もちろん市況次第だが、そう考えている。今年は2月と5月に２つ買いました。
ワンルームマンション投資についてはメリットをほとんど感じません。それは上のブログでも書いていますが、ワンルームを買って住む需要がないからです。転売するときは買手は皆投資目的だから利回り還元法で価格を計算されるので、市況が良い時でも高く売れません。
ワンルームを買うのだったら、中古をうんと値踏みしてディスカウントで買って、ずっと持ち切るつもりでやるなら良いでしょう。
 
言うまでもないことですが、価格はディスカウント・キャッシュ・フロー法で計算して、業者、売り手の価格と比較してください。売り手、業者が強気の時に、彼らの言い値で買って成功することは、まずありません。　彼らが弱気の時に交渉して買うもんです。
計算ための表計算フォームは上記の私のホームページに一緒に掲載してあります。計算の割引率は現在の市況なら6％前後（幅を取って5％半ばから6％半ば）を適用したいね。
 
ディスカウント・キャッシュ・フロー法の計算原理は、上記のエコノミストの連載でも説明しましたが、「なぜ人は市場に踊らされるのか？」（2010年、日本経済新聞出版社）でも説明しています。
 
適当な物件仲介業者の紹介をご希望でしたら、紹介することも致します。その場合は、個別にＥメールしてください。ただし業者の紹介物件の良し悪しを含め、取引については一切の責任を負いかねますので、念のため。
 
竹中正治HP
http://masaharu-takenaka.jp/index.html　（←ホームページ、リニューワルしました(^^)v）
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#その他金融と投資